부동산으로 노후 준비하자. 아파트 투자는 사이클이다를 읽었습니다.
이대로만 따라하면 돈을 읽지않고 노후 준비가 가능할 것 같았습니다. 책을 2번읽고 정리하는 차원으로 글을 써봅니다.
아파트 투자는 사이클이다를 밑줄 친 부분
곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라사거 아니다.
뭔가를 확실하게 안다는 착각 때문이다 - 마크 트웨인
친전해라. 당신이 만다는 모든 사람이 지금 힘겨운 싸움을 하고 있기 때문이다. - 이안 맥라렌
자본주의의 세계에서는 대중과 달리 먼저 바다에 뛰어드는 사람이 기회를 얻고 부자가 된다.
부동산이 상승과 하락을 오가며 십년, 이십 년 단위로 돌아보면 꾸준히 우상향하는 게 맞지만, 하락할 때의 금융비용이나 기회비용을 버틸 능력이 없는 서민에게 '부동산은 끝없이 우상향하니 사서 버텨라'는 말은 희망고문에 불과합니다. 그러나 버티지 마십시오. 절대 시장을 이기려고 하지 마시길 바랍니다. 우상향 밑다가 지옥이 펼쳐집니다.
집은 돈이 없어서가 아니라 부동산에 대한 인식과 확신이 없어서 못 사는 것입니다. 부동산 시장의 메커니즘을 모르니까 분위기에 휩쓸릴 수밖에 없습니다.
부동산 사이클레 따라 하락장에서 상승장으로 전환하는 시기에 거침없이 투자할 수 있도록 한푼이라도 더 시드머니를 모아야 할 때입니다.
성공적인 갭투자에는 반드시 선행돼야 할 것이 있습니다. 바로 부동산 시장이 상승해야만 합니다.
주식과 부동산은 엄연히 다른 투자 카테고리이며 사이클이 다르지만, 큰틀에서 '투자자 심리'에 의해 좌지우지된다는 것은 동일합니다.
시세나 호가는 실질 가치에 매도자와 매수자의 심리가 얹힌 결과물입니다.
하락의 끝에서 감당 가능한 레버리지를 활용해 담대히 매수하는 것이야말로 사이클을 활용한 성공 투자법입니다.
어디에 있는 어떤 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 사느냐'입니다.
바닥을 찍고 사겠다고 하다간 결국 아무것도 못 할 테니 바닥을 찍고 올라오는 무릎 정도의 저가에서 매수하고, 최고가 역시 알기 어려우니 꼭지나 머리가 아닌 어깨에 다다른 금액에서 매도해라.
새로운 얼굴로 다가오는 위기 속에 기회가 있지만, 우리 눈에 보이는 건 위기밖에 없습니다.
지금부터 하락장을 준비하고 사이클을 공부한다면, 다주택자들은 공포에 떨고 무주택자들은 더 떨어지기만을 기다리며 결국 아무것도 못 사고 있을때 인생이 희극으로 변하는 신기한 경험을 할 수 있을 겁니다.
투자 성공의 씨를 뿌릴 수 있는 최적의 시기는 하락장의 한복판인 겨울입니다. 그때는 아무도 씨를 뿌리지 않고, 아무도 집을 사지 않습니다. 대중과 똑같이 행동하면 대중과 똑같은 삶을 살 수밖에 없습니다. 대중은 부자가 아닙니다. 모두가 똑같이 행동하기 때문입니다. 시장을 길게 보고, 내공과 함께 한 푼이라도 더 현금을 쌓으면서 때를 기다리면 됩니다. 기회는 반드시 또 옵니다.
투자는 봄을 기다리며 겨울에 씨를 뿌리는 것
금리로 시장을 예측한다. 공급과 수요로 시장을 예측한다는 것은 반은 맞고 반은 틀릴 가능성이 높습니다.
부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는 건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든 시장 예측의 지표로 삼을 수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기 때문입니다.
호가와 실거래의 갭이 커질 때, 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조입니다.
주식과 달리 부동산은 일 년에 걸쳐 갭이 천천히 벌어지기 때문에 알아차리지 못하는 것
주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋다.
상승장에서 갭이 낮은 집들은 '안 좋은 집'일 가능성이 큽니다. 하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 '집값이 더 떨어질 게 분명하니까'이고, 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 '더 오르지 않을 게 분명해서'입니다.
생각하는 대로 살지 않으면 결국에는 사는대로 생각하게 된다.
시장 하락의 초기 시그널은 미계약으로 인한 미분양이며, 가장 강력한 시그널은 입주 후 미분양입니다.
때를 산다.
시장이 안 좋아서 모두가 투자 공부를 놓았을 때 반대로 공부하고, 시장이 상승해서 그제야 허둥지둥 남들이 공부할 댸 여유 있게 투자에 뛰어들어야 합니다.
주식과 부동산은 기대 심리 때문에 오른다.
실패한 바보는 시장을 저주하며 떠나고 그 빈자리를 새로운 바보가 차지합니다.
집값이 폭등하기 전에도 거래량이 줄고, 폭락하기 전에도 거래량이 줄어드는 동일한 현상이 나타납니다.
호가의 변화를 주의 깊게 체크해야 합니다. 호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수가의 타협의 결과입니다.
매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장 향후 방향성을 짐작할 수 있다.
실거래가 발생하지 않고 있다 하더라도 호가가 높아지고 있는지, 낮아지도 있는지 그 추세를 봐야 합니다. 집을 비싸다, 싸다 말하는 건 오늘 당장 얼마였느냐가 중요한게 아니라 점점비싸지고 있느냐, 싸지고 있느냐의 추세를 봐야합니다.
가진 자는 가진 자를 욕하지 않습니다. 갖고 싶은 자 역시 가진 자를 욕하지 않습니다. 가질 수 있다는 희망이 없는 사람만이 가진 자를 욕합니다.
하락에서 상승으로 전화을 앞둔 시점에는 전세가가 먼저 오르면서 집값을 밀어 올립니다. 이때야말로 갭투자 최적의 타이밍입니다.
폭등장의 거품이 꺼지고 하락을 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물세트가 찾아옵니다. 그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물세트죠, 투자는 상품이 아니라 떄를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트 사이클은 곧 성공 투자의 사이클임을 잊지 마시기 바랍니다.
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