아파트사이클 핵심 정리

 

"아파트 투자는 사이클이다"의 맨 마지막에 있는 정리내용을 공부차원에서 정리하였습니다.

 

 

아파트사이클 5단계

 

1. 하락
2. 상승초기
3. 상승
4. 조정
5. 폭등

부동산 가격 변화 4요소

 

1. 심리
2. 전세가
3. 분양
4. 정부 정책

금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인

부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소

세금, 정책적 대출 제한

상승장에는 세금 중과, 대출 규제 정책 발표(매매 억제)

하락장에는 세금 감면, 대출 구제 완화 발표(매매 장려)

 

하락의 시그널

신규 분양가 높게 책정 -> 미계약 -> 미분양 -> 입주 후 미분양

 

상승의 시그널

신규 공급 물량 부족 -> 미분양 해소 -> 전세가 상승 -> 신규 분양가 낮게 책정

 

 

투기시장의 꼭지에 나타나는 현상 - 매도 타이밍

1. 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.
2. 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.
3. 정부 규제가 누적되서 다주택자가 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.
4. 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.
5. 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.
6. 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다.(전세가율 하락)

 

투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 - 매수 타이밍

1. 주책 취득세가 인하된다.(지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)
2. 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다.
3. 전세난이 주요 이슈가 된다.
4. 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다.(전세가율 상승)

폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상

1. 집주인의 계약 파기 - 위약금보다 상승분의 이익이 크다.
2. 순환장세 - 전 지역 동시 상승이 아닌 행정구역 단위로 지역을 옮겨가며 상승
3. 풍선효과 - 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전이

 

총정리

 

아파트 사이클을 알고 그 사이클에 맞춰서 매매를 하면 된다는 이론이다.

 

- 아파트 사이클은 언제나 존재하는가?

- 아파트 사이클의 주기는 매번 다를것이다. 그 사이클이 오기까지 기다릴 수 있는가? 

기다리는 것도 투자이다. 기다리면서 종자돈을 모아야 한다.

- 사이클이 있지만 장기적으로 우상향하는가?

- 인플레이션으로 우상향을 하겠지만 어느정도 하는가?

- 부동산은 투기시장으로 심리가 가장 중요하다.

- 심리가 1차 요인? 심리는 그냥 바뀌지는 않을텐데..

- 전세가가 중요

- 하락의 끝에서 감당 가능한 레버리지를 최대로 활용해 담대하게 매수하는 것이 사이클을 활용한 성공 투자

- 투자 성공의 최적의 시기는 하락장의 한복판인 겨울. 그때는 아무도 씨를 뿌리지 않고, 아무도 집을 사지 않습니다. 대중과 똑같이 행동하면 대중과 똑같은 삶을 살 수밖에 없다. 대중은 부자가 아닙니다. 모두가 똑같이 행동하기 때문. 시장을 길게 보고, 내공과 함께 한 푼이라도 더 현금을 쌓으면서 "때를 기다리면 된다". 기회는 반드시 또 온다.

- 폭등장의 거품이 꺼지고 하락을  버티면 반드시 투자자를 위한 선물세트가 찾아온다.

- 그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물세트죠,

- 투자는 상품이 아니라 떄를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트 사이클은 곧 성공 투자의 사이클임을 잊지 말자.