"아파트는 사이클이다"를 읽어보면 부동산에서 가장 중요한 것은 "심리"라고 하였습니다. 그렇다면 부동산 심리를 알 수 있는 방법에는 어떠한 것들이 있을까요? KB부동산 사이트를 보면 부동산 시장심리를 확인할 수 있어서 이것이 무엇인지 어떻게 측정되는지, 실제 자료를 바탕으로 알아보도록 하겠습니다.
전국 매수 우위 지수
KB부동산 통계를 들어가면 아래와 같이 부동산 시장심리를 확인할 수 있는 곳이 있으며, 아래와 같이 매매, 전세를 확인할 수 있고 월간, 주간데이터를 확인할 수 있습니다. 또한 매수우위 지수, 매매 거래 활발 지수, 매매 가격 전망 지수를 각각 알아볼 수 있습니다.
거래 종류에 따라 알아보기 가능
- 매매
- 전세
아래 지수를 확인 가능
- 매수 우위 지수
- 매매 거래 활발 지수
- 매매 가격 전망 지수
매수 우위 지수란?
아래가 KB부동산에있는 매수 우위 지수의 정의입니다.
아무래도 심리이다 보니 중개업소를 대상으로 설문조사로 집계된 통계인 것을 알 수 있습니다.
본 통계는 표본 중개업소를 대상으로 표본 설문조사로 집계된 통계입니다.
조사항목은 매수자 많음, 비슷함, 매도자 많음 3개 중 택 1입니다.
매수우위지수 = 100 + "매수자 많음" 비중 - "매도자 많음" 비중
매수우위지수가 100을 초과할수록 매수자가 많음을, 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미합니다.
아래와 같이 그래프로 매수 우위 지수 확인이 가능합니다.
2022년 12월의 경우 매도자가 압도적으로 많은 상태이어서 매수 우위 시장인 것을 확인할 수 있습니다.
기간을 5년으로 바꾼 후 2021년 8월을 보도록 하겠습니다.
2022년 12월과는 다르게 매수자가 많다는 것을 확인할 수 있는데요.
2021년 8월은 폭등장이었으니 데이터가 맞다는 것을 보여줍니다.
데이터가 있는 전체 기간으로 확인하면 아래와 같습니다.
전체적으로 부동산 상승, 하락장을 잘 표현해주고 있다고 생각됩니다.
이것만 보아도, 지금 시장이 어떠한 상태인지를 확인 가능하다고 생각하는데요. 절대적인 값보다는 변화하는 방향을 확인하는 것을 좋을 것 같습니다.
매매 우위 지수 지도로 확인하기
아래와 같이 매매 우위 지수를 지도로도 확인 가능합니다.
2022년 12 월와 2021년 1월을 비교해 보면 아래와 같습니다.
월간 매매 심리 3종 한눈에 보기
또한 아래와 같이 월간 매매 심리를 좀 더 시각적으로 확인이 가능한데요.
각 지역을 매수자, 매도자 수와 상승, 하락으로 구분해서 확인할 수 있습니다.
2022년 12월의 경우 매도자 많음, 가격 하락 전망에 전국 모든 지역이 위치하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
상승장이었던 2021년 4월 데이터를 보면 거의 모든 지역이 위에 위치한 것을 확인할 수 있네요.
전세 수급 지수란?
아파트 사이클에서 중요한 사항 중 하나가 바로 "전세"인데요.
KB부동산에서는 전세 수급 지수로 전세 상황에 대해서도 확인이 가능합니다.
본 통계는 표본 중개업소를 대상으로 표본 설문조사로 집계된 통계입니다.
조사항목은 공급부족, 적절, 공급충분 3개 중 택 1입니다.
전세수급지수 = 100 + "공급부족" 비중 - "공급충분" 비중
전세수급지수가 100을 초과할수록 공급부족을, 100 미만일수록 공급충분을 의미합니다.
2022년 12월 전세 수급 지수
하락장인 2022년 12월의 전세 수급 지수를 확인해 보면 전세 공급이 충분한 상황이라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 전세가 더 하락할 것이라는 것을 예측가능합니다.
반대로 2021년 8월의 전세 수급 지수를 확인해보면 역시나 공급부족상태인 것을 확인할 수 있습니다.
지금까지 부동산 심리를 확인할 수 있는 아래 2가지를 확인해 봤습니다.
- 매매 우위 지수
- 전세 수급 지수
현재 시점(하락장)과 상승장(2021년)의 데이터를 비교 확인해 보니,
매매 우위 지수와 전세 수급 지수가 현재 부동산 심리를 잘 나타내 준다는 것을 알 수 있었습니다.
따라서 앞으로 부동산 시장이 어떤 방향성을 가지고 흘러갈지를 판단하기 위해서는 매매 우위 지수와 전세 수급 지수를 잘 살펴보면 도움이 된다는 것을 알 수 있었습니다.
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