이번에는 부동산 관련 좋은 기사가 있어서 이를 소개드리고 좀 더 정리된 내용을 전달해드리려고 합니다.
바로 아래 기사인데요.
집값 바닥, 7대 지표는 알고 있다
주택 거래 늘었지만 ‘구입부담지수’ 높아 안갯속 시장선 철저하게 ‘선매도 후매수’ 지난해 하반기까지 연일 하락세를 보이던 집값이 올 들어 일부 지표가 개선되는 등 반등할 조짐을 보이
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최근 집값 반등으로 기사가 많이 나오고 있어서 이러다가 다시 상승하는 거 아니냐고 불안하신 분들이 많으실 것으로 생각됩니다. 이런 상황에 시장 상황을 좀 더 정확하게 설명해 주는 기사라고 생각합니다.
부동산 투자나 내 집마련은 "시기"가 중요한데요. 가능한 싼 가격으로 매수를 해야 하기 때문입니다.
그렇지만 현재 상황은 아직 "싼 가격"에 근접하지 못한 상황입니다.
단순히 잠깐 반등하는 상황을 보고 실수해서 매수하면 큰 후회를 할 것이라고 생각됩니다.
아래 7 가기 지표를 보면 여전히 아직도 집값은 고평가, 비싼 상태임을 알 수 있습니다.
기다리는 것도 투자라는 것을 명심하세요.
1. 주택 구입 부담 지수
주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 수치로 아래에서 좀 더 자세하게 알아보았습니다.
내집마련에 도움이 되는 주택구입부담지수! 쉽고 빠르게 알아보기
언제 내 집마련을 하거나 부동산 투자를 해야 하는 시점인지 알 수 있을까요? 대표적인 수치 중의 하나로 주택구입부담지수가 있습니다. 내 집마련과 부동산 투자를 위해 알아야 하는 주택구입
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주택구입부담지수 흐름을 보면 향후 부동산 가격은 더 하락할 가능성이 높아 보이는데요.
한국주택금융공사(HF) 조사 결과 2022년 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3으로 통계 작성 이후 최대치를 기록했고,
서울의 경우 214.6으로 찍었습니다.
그러나 서울의 적정 주택부담지수는 130~140선으로 평가받고 있습니다.
2. 매매수급지수
한국부동산원에 따르면 올 1월 첫째 주 전국 매매수급지수는 71.5로 전주(70.2)보다 1.3포인트 오르며,
지난해 5월 셋째 주 이후 33주 만에 반등했는데요. 지역별로 봐도 매수 심리가 개선된 모습이 감지되고는 있습니다.
하지만, 지수가 여전히 60~70선에 머물러 매수세가 뚜렷이 살아났다고 보기는 어렵다고 봅니다.
매매수급지수가 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻인데, 현재 지수는 100에 한참 못 미치고 있습니다.
부동산 투자를 위한 아파트 매매지수 알아보기
앞전에 주택 구입 부담지수와 소득대비 주택 가격을 알아보았는데요.(아래 링크 참고) 부동산 현재 상황 분석에 가장 기초가 되는 매매지수를 아시나요? 요즘에는 각종 어플을 이용해서 간단히
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3. PIR(가구 소득 대비 평균 주택 가격) 담은 ‘Z-스코어지수’
PIR(가구 소득 대비 평균 주택 가격)은 아래 글에서 알아보았었는데요.
집값 흐름을 전망할 때는 흔히 주택 구입 능력을 보여주는 ‘가구 소득 대비 평균 주택 가격(PIR)’과 ‘임대료 대비 집값 비율(PRR)’, 그리고 차입비용을 나타내는 대출 금리를 지표로 활용하기도 합니다.
내집마련 최적의 시기를 알 수 있는 소득 대비 주택가격(PIR) 알아보기
부동산 투자나 내 집 마련의 최적시기를 판단하기 위해서는 무엇을 알아봐야 할까요? 각각의 아파트 물건에 대한 확인도 필요하지만 부동산 전체시장을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 부
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이 지표들을 모두 담은 지수가 국제통화기금(IMF)이 활용하는 ‘Z-스코어지수’라는 것이 있습니다.
계산 방법은 복잡해서 소개해 드리지는 못할 것 같고, 아래 자료만 보시면 될 것 같습니다.
여전히 고평가 상태인 것을 알 수 있고, 가격은 2020년 수준인 것으로 알 수 있습니다.
고평가를 벗어나려면 2018년 가격까지 떨어져야 한다는 점도 보여주고 있습니다.
개인적으로 2018년 가격이 오면 매수할만한 시기라고 보입니다.
4. 기준 금리
기준금리 추이를 봐도 집값이 바닥을 찍었다고 낙관하기 힘든데요.
상승세가 다소 완화되었을 뿐, 내릴 낌새가 아직 보이지 않아서입니다.
미국 연준은 지난 2월 1일 FOMC에서 정례회의를 열고 기준금리를 4.5~4.75%로 0.25% 포인트 올린다고 발표했습니다.
따라서, 한국은행도 동일하게 0.25% 올릴 것으로 전망됩니다.
기준금리도 중요한 요소이긴 하지만, 집값이 반등하는 데는 2차적 요인이므로 큰 영향을 줄 수 없다는 것은 이전 글들에서 알아보았습니다.
5. 전가세율
전세가율 흐름을 보면 현재 부동산 시장은 ‘바닥’을 찍었다고 보기 힘듭니다.
한국부동산원 통계에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 전세가율은 55.9%인데요.
지난해 1월부터 전세가율은 꾸준히 하락세를 기록하고 있습니다.
참고로 IMF 외환위기 이후 부동산 시장이 폭락했던 1998년 당시 서울 아파트 전세가율은 47%였습니다.
문제는 전세가율 반등 조짐이 없다는 것이다. 한국은행의 ‘금융·경제 이슈 분석’ 보고서에 따르면 “주택 매매 가격 하락이 전세 가격 하락을 불러오고, 낮아진 전세 가격이 다시 매매 가격을 끌어내리는 ‘연쇄 작용’이 나타나는 중”이라고 분석하고 있습니다.
전세가의 추락이 어디까지 이어질지 궁금합니다.
전세가 하락으로 매매가 하락의 폭이 더 커지는 실정입니다.
6. 청약
1월 전국 1순위 청약 경쟁률은 0.3 대 1에 그쳤는데,. 2022년 1월 경쟁률(12.6 대 1)에 비해 한참 못 미치는 수치다. 청약 미달 가구 수를 전체 공급 가구 수로 나눈 1순위 청약 미달률은 1월 73.8%를 기록했다. 지난해 1월 청약 미달률은 0.8%에 불과했다. 1년 만에 73% 포인트 올려서 청약시장도 냉각 중인 것을 알 수 있습니다.
따라서, 미분양의 증가도 계속될 것으로 생각됩니다.
이는 하락장의 가장 큰 특징 중의 하나이죠.
7. 주택 거래량
부동산 시장이 얼마나 활발한지 척도를 재는 매매 거래량은 그나마 바닥을 찍고 다시 오를 기미를 보이고 있는데요.
서울을 비롯한 일부 지역에서 거래량이 살짝 반등했는데, 부동산 규제 완화 정책 효과가 나타나고 있다는 분석입니다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 매매 거래량은 1001건으로 11월 거래량(761건)을 훌쩍 넘어섰다. 지난해 하반기부터 시작됐던 거래 절벽 현상이 다소 진정됐다는 분석이 나오지만, 여전히 너무 적은 거래량을 보여주고 있습니다.
또한 거래량이 터져도 집값 하락의 신호탄이 될 가능성이 높습니다.
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