아파트 투자 초등학생도 이해할 수 있는 부동산 취득세 최신 완벽 정리

부동산 투자에 있어서 각종 세금에 대해서 잘 알아야 하는데요. 이번에는 부동산 구입 시 발생하는 세금인 취득세에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 2022년 8월 12일 개정된 취득세에는 다주택자에 대한 중과와 조정대상지역에 따른 내용이 조금 복잡하게 느껴지실 수 있는데요. 가장 기본적인 내용부터 깊은 부분까지 알기 쉽게 알아보도록 하겠습니다. 5분 정도면 취득세 관련하여 잘 이해하실 수 있으실 테니, 끝까지 지켜봐 주세요!

 

 

취득세란?

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금으로 지방자치단체에서 과세하는 세금에 해당한다.

쉽게 말해서 부동산(주택)을 구입 혹은 증여로 받을 때 내는 세금이다.

취득세는 부동산 구매자가 보유 중인 주택수와 구입하는 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라서 세율이 정해집니다. 

자세한 내용은 뒤에서 알아보도록 하겠습니다.

 

2022년 8월 12일에 개정된 취득세 👌

 

2022년 8월 12일에 취득세 관련하여 많은 변화가 있고 그 내용은 아래와 같습니다.

 

부동산 취득세 정리

무주택자가 주택을 구입해서 1 주택자가 되는 경우는 1~3%의 취득세를 내면 된다.

(1~3% 관련해서는 아래에서 확인하도록 하겠습니다.)

 

한편 1 주택자가 조정대상지역 내의 주택을 취득해서 2 주택자가 된 경우 세율이 8%까지 올라갈 수 있으나,

일시적 2 주택자는 종선의 규정대로 1~3%가 적용된다.

하지만 1 주택자가 추가로 취득한 주택이 비조정대상지역이면 무조건 1~3%를 적용한다.

 

 

2 주택자가 조정대상지역에서 5억 원짜리 주택을 취득해 3 주택자가 된 경우는 위 표의 12%인 6천만 원을 내야 한다.

하지만, 비조정대상지역의 주택을 구입하면 12%가 아닌 8%인 4천만 원만 내면 된다.

 

 

참고로 조정대상지역은 아래 그림을 참고해 주세요.

 

조정대상지역

 

주택가액에 따른 취득세(1~3%) 👍

앞선 표에서 나온 주택가액에 따른 취득세가 1~3%였는데, 이 내용은 아래 표를 참고하시면 됩니다.

크게 주택의 가격과 크기로 구분해서 최소 1에서 최대 3%까지 취득세가 나옵니다.

주택가액에 따른 취득세

 

증여 취득세

2022년 8월 12일 주택 구입이 아닌 증여의 경우도 취득세율이 바뀌었습니다.

조정대상지역 내에서 주택을 증여받으면 12%까지 취득세가 적용됩니다.

다만, 무조건 이를 적용하는 것이 아니라 기준시가가 3억 원 이상인 주택에 해당되어야 하고,

이때 증여자가 1세대 1 주택자에 해당하는 경우에는 취득세 중과세를 적용하지 않습니다.

 

주택 증여 취득세

 

 

일시적 2 주택자 취득세 상세 내용 😘

직장, 취학 등의 사유로 거주지를 이전하기 위해 새로운 주택을 취득하는 경우에는 당연히 1 주택으로 취득세를 과세하는 것이 원칙입니다.

 

• 일시적 2 주택은 1세대가 1 주택(분양권 포함)을 보유한 상태에서 이사 등의 이유로 신규 주택을 취득해 2 주택이 되는 상황을 말합니다.
• 일시적 2 주택도 중과세율이 적용될 수 있으나 기한에 맞춰 종전 주택을 처분하면 신규 주택에 대해서는 1~3%의 취득세율을 적용합니다. 
• 이때, 처분기한은 신규 취득일로부터 3년(조정지역에서 조정지역으로의 이동은 1년 이내) 내입니다.
• 분양권이나 조합원입주권은 계약 후 수년에 걸쳐 완공되므로 취득일(분양권은 잔금지급을, 입주권은 완공일)을 기준으로 3년 또는 1년 내에 원칙 전으로 완공주택을 포함한 주택 중 한 채를 처분해야 합니다.

 

2 주택 관련해서는 아래 표를 보시면 좋을 것 같습니다.

일시적 2주택

 

 

 

 

취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 2가지 사항 👌

취득세는 보통은 위 내용만 알면 문제없습니다.

우선 위 내용을 머릿속에 넣어주세요.

 

다만, 주택의 범위는 어디까지인지, 주택수 산정방법 관련해서는 좀 더 확인이 필요합니다.

예를 들어 1억 원 미만의 주택은 어떠한지 등 세세한 부분은 좀 더 확인이 필요하니 이 부분을 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 주택의 범위

현재 주택에 대한 취득세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호 등에서 정하고 있는 주택법상의 주택에 대해서 적용합니다. 

이에는 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 단독주택에는 다가구주택과 다중주택을 포함합니다.

그리고 공동주택에는 아파트와 다세대주택을 포함합니다.

따라서 주택법상의 주택이 아닌 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은 주택에 대한 취득세율(8~12% 등)이 적용되지 않습니다.

 

그 대신 조합원 입주권은 완공권 건물분의 2.8%, 

분양권은 잔금지급 후 분양가액의 1~3%나 8~12%,

오피스텔은 취득가액의 4%를 적용합니다.

 

 

2. 주택수 산정방법

주택에 대한 취득세 부과 시 주택 수도 상당히 중요한 역할을 합니다.

앞에서 알아보았듯이 취득세에도 8~12%와 같은 중과세율제도가 도입되었습니다.

이 경우 주택 수가 최소한 2 주택 이상이 되어야 하는데, 이때 주택 수는 다음과 같이 판정합니다.

 

• 중과세 적용을 위한 주택 수는 1세대 별로 합산한다.
• 지분소유 주택도 1 주택으로 본다.
• 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔, 신탁주택도 모두 주택 수에 포함다.(2020년 8월 12일 이후 취득 경우)
• 공시가격 1억 원 이하 주택(재개발 구역 등 제외), 주거용 오피스텔은 주택 수 합산에 포함하지 않는다.

 

 

 

 

실제 예로 확인하는 취득세 계산 방법

앞에서 알아본 내용을 바탕으로 실제 취득세 계산 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

5억 원인 A주택을 구매한다고 가정

 

Q. 만일 무주택자가 A주택을 구입하면 취득세는?

취득가액이 6억 원 이해에 해당하면 1%가 적용된다.

따라서 500만 원이 취득세가 된다.

물론, 이외에 농어촌특별세나 지방교육세가 부과된다.

 

 

Q. 1 주택자가 A주택을 취득하면 취득세는?

1세대 1주택 상태에서 2 주택자가 된 경우에는 원칙적으로 8%(비조정대상지역은 1~3%)인 4천만 원을 내야 한다.

하지만 직장이나 취학 등의 사유로 거주지를 이전하기 위해 새로운 주택을 취득하면 당연히 1 주택으로 과세하는 것이 원칙.

다만, 이를 빙자해 저렴하게 취득세를 내는 것을 방지하기 위해 우선 1주택으로 신고, 납구 후 추후 2 주택 계속 소유 여부등을 확인한 후 종전 주택을 처분기간(조정->조정은 1년, 비조정->조정은 3년) 내에 매각하지 않고 계속 2 주택을 유지할 경우 2 주택자 세율(8%)과의 차액을 추징한다.

 

Q. 2 주택자가 A주택을 취득하면 취득세는 얼마인가? 단, 해당 주택은 조정대상지역 내에 있다.

1세대 3 주택자가 된다. 따라서, 이 경우에는 개정된 세율 12%를 적용받아 6천만 원이 된다. 

다만, 2 주택자가 비조정지역 내의 주택을 구입한 경우에는 8%를 적용한다.

한편, 4 주택 이상이 된 경우에는 지역에 관계없이 12%를 적용한다.

 

 

 

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