그동안 아파트 사이클을 4단계로 분류하여 알아보았습니다. 이 사이클은 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'라는 책을 참고하여 작성되었습니다. 이현철 소장님의 책 3권 중에 사이클 4단계에서 대해서 자세하게 나와있어서 공부할 겸 정리하여 작성하게 되었습니다. 개인적으로 어느 정도 납득되는 사이클이지만, 앞으로 시장상황이 정말 이 4단계 사이클에 맞게 될지와, 각 사이클을 어떻게 알아챌 수 있는지 등이 정말 맞아떨어질지 100% 해소된 상태는 아닙니다. 이렇게 정리를 해가면서 앞으로 어떤 것을 추가로 확인하고 검증해야 할지 결정하기 위해서 좀 더 노력이 필요한 것 같습니다. 우선은 이현철 소장님의 아파트 사이클을 좀 더 깊게 이해를 하는 게 우선인 것 같아 총정리를 하는 시간을 갖기로 했습니다.
아파트 사이클 정리 글 모음
아래 글에서 각 사이클의 특징 및 시그널, 그리고 현명한 투자자를 위한 팁에 대하여 정리하였습니다.
좀 더 자세한 내용이 알고싶으신 분들은 아래글을 봐주시고, 그냥 핵심만 알고 싶으신 분은 좀 더 아래를 확인해 주세요.
아파트사이클 : 하락기 원인 및 특징 쉽고 빠르게 알아보기
이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성되었습니다. 현재 시장과 비교해가면서 읽어보시면 도움이 될 것 같습니다. 하락 전환을 위한 여건 상승을 거듭하면 부동산 시
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아파트사이클 : 하락 안정기 특징 쉽고 빠르게 알아보기
이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성되었습니다. 이번에는 하락기를 거쳐서 하락안정기에서 벌어지는 현상에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 하락 안정기에서는
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아파트사이클 : 속기 쉬운 상승 조정기 특징 쉽고 빠르게 알아보기
이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다. 부동산 상승 열기가 이어지던 시장은 2018년 9.13 대책이 나온 뒤 급속도로 위축됐습니다. 이때 나온 정책들은 사상
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아파트사이클 : 폭등기 특징 쉽고 빠르게 알아보기
이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다. 정부는 시장이 과열되는 것을 막기 위해 부동산 상승장에서 강력한 규제를 펼치지만, 이에 자시 충격을 받아 하
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아파트 사이클 4단계
아파트 사이클은 아래 4단계로 구성되어 있고 이 사이클이 반복하여 진행된다는 점입니다. 물론 이 사이클을 돌면서 우상향 한다는 바탕에 만들어져 있습니다. 그렇다고 무조건 우상향만 믿고 부동산 투자를 하면 견딜 수 없는 구간이 존재하기 때문에 사이클에 맞는 투자가 필요합니다. 그래서 부동산 투자는 부동산을 사는 것이 아니라 "때"를 산다고 할 수 있습니다.
매수 타이밍이 가장 좋은 "때"에 사서, 매도하기 가장 좋은 "때"에 파는 것이지요.
이렇게 해야 투자의 목적인 '수익률'이 가장 높게 되겠죠.
- 하락기
- 하락 안정기
- 상승기
- 상승 조정기
- 폭등기
그림으로 표현하면 아래와 같은 형태가 됩니다.
이 그림은 '부동산 폭등장이 온다' 책에 나온 그림입니다.
그림만 봐서는 상승기 시작 지점쯤 매수해서 폭등기가 완성되는 시점에 매도를 하면 제일 좋겠죠?
그렇다면 좀 더 정리하여 각 단계에 대해서 알아보고 투자를 어떻게 하면 되는지 알아보도록 하겠습니다.
아파트 사이클 각 단계 특징
아파트 사이클의 각 단계별 특징을 알아보도록 하겠습니다.
- 하락기
- 하락으로 전환하기 위한 여건 : 초과 공급, 부담스러운 가격, 무분별한 투자자, 낮은 전가세율
- 하락장으로 전환시킬 뇌관 : 미분양
- 하락장 현상 : 매매, 전세가 같이 하락, 대, 소형 다른 하락률, 신규공급 축소, 미분양 증가, 매수자 우위 시장, 정부정책 유지 - 하락 안정기
- 전세 공급 감소, 전세 수요 증가
- 미분양 점차 해소, 건재한 악성 미분양
- 전가세율 증가
- 분양시장 점점 좋아지기 시작
- 정부 규제 완화 정책 - 상승기
- 상승기를 위한 여건 : 미분양 계속 감소, 전세가격 상승, 분양가격 낮게 책정
- 상승전환의 키 : 전세
- 상승기 현상 : 시작되는 전세난, 분양 완판 및 대형으로 인기 전환, 분양 프리미엄 발생, 갭 투자 성행, 정부 규제 시작 - 상승 조정기
- 정부 정책으로 잠시 시장이 눌리는 현상이 나타날 수 있다.
- 지방은 서울 및 수도권과 다르다. - 폭등기
- 상승 조정기에서 매도자 손실 회피 편향으로 매물이 줄어들음
- 대중 심리는 계속 가격이 오를 것으로 믿음
- 그래서 적은 거래량으로 매매가 상승
- 상승이 지역을 순환하면서 진행
아파트 사이클 각 단계별 현명한 투자자를 위한 팁
하락기
하락기에서는 기본적으로 투자하지 않는다.
기다리는 것도 투자이다.
서울 및 수도권과 지방 시장은 다르다.
하락장이 아닌 지방 시장을 공략한다.
하락 안정기
갭 투자는 조금 이른 시기이다.
자금이 있다면 분양권 투자도 좋은 방법이다.
실거주 내 집 마련이면 이 타이밍 매수도 좋다.(전세 한번 더 돌면 상승기를 지날 수도 있다.)
상승기
어떤 물건이든 괜찮다.
투기 열풍이 불면 갭 투자 물건을 매도하라.
상승 조정기
무조건 버티어라.
폭등기
오를 때 팔아라
사이클이 반대인 지역을 공략하라.
앞으로 확인해야 할 사항들
그러면 앞으로 사이클을 확인하기 위해 확인해야할 사항은 무엇일까요?
아파트 사이클의 1차 요인인 아래 항목입니다.
- 미분양
- 전세값 동향
- 정부정책
- 대중심리
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