아파트사이클 : 속기 쉬운 상승 조정기 특징 쉽고 빠르게 알아보기

이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다.

 

부동산 상승 열기가 이어지던 시장은 2018년 9.13 대책이 나온 뒤 급속도로 위축됐습니다. 

이때 나온 정책들은 사상 초유의 강력한 대책이었죠. 대출규제가 핵심이었는데, 규제지역 내에서 유주택자의 담보대출이 아예 금지되었고, 실거주 목적 외 고가주택(공기가격 9억 원 초과) 주택감보대출도 막혔습니다. 2 주택자 이상은 전세자금 대출을 위한 공적 보증(HUG)도 제한됐고요. 그 외 종부세 인상, 장기 보유 특별공제 요건 강화, 일시적 1 가구 2 주책 허용 기간 단축, 임대 사업자 혜택 축소, 주택임대사업자에 대한 대출규제 강화, 분양 규제 강화까지, 초강수를 둔 셈이었습니다.

 

지금까지 부동산 시장이 과열될 때마다 역대 정부가 내놓은 구제 정책 중, 이처럼 대출을 아에 막은 경우는 없었습니다. 전무후무하다 싶을 만큼 강한 규제로, 시장은 큰 충격을 받았죠. 이에 따라 강남을 비롯한 서울 전혁에서 급매물이 나오고 있다는 뉴스가 연일 보도되었고, 부동산 전문가들까지 정부의 강력한 규제로 시장이 하락세로 전환할 것으로 예측했습니다.

 

그런데 이는 노무현 정부가 2003년 내놓은 10.29 대책을 떠울리게 합니다. 당시 대책의 내용을 보면, 종합부동산세 신설 및 2005년 도입, 3 주택자 양도세 60% 강화, 투기지역 LTV 40%로 제한, 투기 과열 지구 분양권 전매 금지, 재건축 초과이익 환수제 추진, 주택거래 신고제 도입 등이었습니다. 당시에도 '사상 초유의 종합대책'이라고 불렸죠. 

이로 인해 투자자들도 이른바 '멘붕' 상태가 되었고, 시장도 급속히 침체기로 접어들었습니다.

 

 

정책이 시장을 누를 때

당시 부동산 시장이 과열 양상을 보이긴 했으나 가격의 폭등까지는 이르지 않아 갑자기 하락장으로 돌아설 만큼의 여건이 완성되지 않은 탓입니다. 정부가 내놓은 과도한 정책 때문에 인위적으로 시장이 하락한 것이라, 대중심리가 결국 이를 이겨낸 것이죠.

 

모든 투기 시장에서는 대중심리가 과열 양상을 보이고, 그 상승장의 끝자락에서 가격의 폭등이 일어납니다. 이 폭등으로 인해 부동산 하락을 위한 여건이 자연스럽게 조성되죠. 그런데 폭등이 오지 않은 상황에서 대중심리로 올라가는 힘을 인위적으로 누르게 되면, 잠시 눌린다고 해도 웅크렸던 에너지가 더욱 응축되어 결국 강하게 폭발하게 됩니다.

 

부동산 시장이 과열될 때 나온 정부의 규제로 잠시 눌린 것처럼 보이던 시장은, 하락 여건이 충분히 마련되지 않았을 경우엔 결국 규제를 이겨내고 다시 상승합니다. 다만 그전에 일시적인 하락이 보일 수 있다는 것만 기억하시면 됩니다.

 

모르면 착각하기 쉬운 신호

만약 다름 부동산 사이클이 상승기에 해당하고 상승 열기가 강해졌는데도 정부가 강한 규제 정책을 펼치치 않아 시장이 자연스럽게 흘러간다면, '상승 조정기'가 없어질 수도 있습니다. 그러나 다음 사이클에서 그 어떤 정권이 들어온다고 해도, 부동산 시장에 상승 열기가 강해진다 싶을 때는 반드시 정부가 강력한 규제 정책을 내놓을 거라고 생각합니다. 

부동산 사이클

 

지방은 다르다

우리나라의 부동산 시장은 부분 시장입니다. 지방에는 서울 및 수도권과 비슷한 그래프를 그리며 시장이 움직이는 도시도 있고, 거의 반대로 움직이는 도시도 있습니다. 하지만 정부의 정책은 서울 및 수도권에만 집중되어 있죠. 서울 및 수도권이 시장 침체기일 때 지방 어느 도시에 과열 및 폭등 양상이 보여도, 정부는 그 도시에 강한 규제책을 발표하지 않습니다. 정부의 정책을 특정 지역에만 강하게 펼칠 수는 없기 때문입니다. 

 

따라서 지방 도시의 사이클에는 일시적 하락 시기를 적용할 수 없습니다. 지방 부동산의 사이클 전체 기간이 서울 및 수도권과 다른 것도 이 때문입니다. 서울 및 수도권 부동산의 사이클은 기간이 길고 진폭이 매우 큰데, 지방 부동산 사이클은 대체로 기간이 짧고 진폭이 작습니다. 

 

 

 

현명한 투자자를 위한 팁 

 

무조건 버틸 것

이 시기가 상승 조정기라는 것을 모르는 사람들 중에는 보유한 부동산을 급매로 정리하는 사람도 생깁니다.

그로 인해 시장이 하락하는 듯 보이는 것이죠. 대다수의 전문가가 하락을 예상하므로 이 시기에 투자 물건을 보유하고 있다면,

정말 당황스럽고 두려울 겁니다.

 

정부의 강한 규제의 충격으로 인해 잠시 시장이 하락하는 듯 보여도, 시장은 반드시 이 충격을 이겨냅니다.

그리고 더 큰 가격 폭득이 발생할 수 있으므로 확신을 가지고 버티면 됩니다.

 

물론, 이 때 보유하고 있는 물건이 어떤 것이냐에 따라 선택은 약간 달라질 수 있습니다.

시장에서 별로 인기가 없는 물건이라면 과감히 정리하는 것도 나쁘지 않은 선택입니다. 

그런 물건은 부동산 시장이 일시적인 하락 후 다시 폭등한다고 해도, 가격이 크게 상승하지 않을 가능성이 있기 때문입니다.

 

신규진입도 좋다

신규진입 시, 주의할 것은 보유 기간을 길게 가져가면 안 된다는 겁니다. 상승 조정기 이후 도래하는 폭등 기는 짧게 이어지고 잠시 정체 구간이 찾아온 후, 하락기를 맞기 때문이죠. 그러니 기분 좋게 수익을 올렸다가도 '말짱 도루묵'이 될 수 있다는 것도 명심합시다.

 

 

 

 

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