아파트사이클 : 하락 안정기 특징 쉽고 빠르게 알아보기

이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성되었습니다.

 

이번에는 하락기를 거쳐서 하락안정기에서 벌어지는 현상에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

하락 안정기에서는 본격적인 부동산 투자의 타이밍이 시작되는 시기이므로 매우 중요한 사이클 중 하나입니다.

 

결론부터 얘기하면,

 

• 실거주 아파트를 찾는 분에게는 내 집 마련의 타이밍이다.
• 갭투자를 하기에는 아직 시기 상조
• 캡투자보다는 분양을 막 시작한 아파트 분양권 투자를 추천
• 기존 아파트 보유 중이시면 팔지 말고 계속 버티어야 한다.

 

 

1. 전세 시장에서 일어나는 일

 

부동산이 하락을 거듭하는 막바지에는 아파트의 전세가격이 상승합니다.

즉, 전가세율이 상승합니다.

 

전세 시장의 특징

1. 전세 시장은 실수요 시장이다. 그러나, 때로는 가수요 시장이기도 하다.
2. 전세 시장이 안정돼도 전세가격은 상승한다. : 임차인과 임대인의 지위 차이에서 발생

 

 

2. 전세 공급과 수요의 변화

• 전세 공급은 감소한다.
  • 입주 물량이 줄어든다
  • 갭 투자자가 이탈한다.(갭 투자자는 전세 시장의 공급)
  • 전세 물건이 월세로 전환
  • 결국 전세 공급이 자연스럽게 감소, 부동산 하락장에서 일어나는 전세 공급 감소는 하락 안정장에서는 주택의 전세가격 상승 전환시키는 요인이 된다.
• 전세 수요는 증가한다. 집값이 오를 거란 기대가 없기 때문

결국 부동산 하락장에서는 전세 공급은 크게 줄어들고, 전세 수요는 늘어납니다. 덕분에 주택의 전세가격이 매매가격 보다 먼저 '상승 전환'을 시도하게 되는 것이다. 그리고 이러한 시점에도 주택의 매매 가격은 계속 하락하고 있을 가능성이 크다.

 

3. 미분양 그리고 악성 미분양

• 미분양 점차 해소
• 건재한 악성 미분양

미분양이 점차 해소되서 거래량은 증가나 집값이 오르지 않는다.

 

4. 매매 시장에 불어오는 바람

부동산 하락 안정기가 되면, 매매가격은 하락을 멈추고 안정적으로 흘러간다.

가격이 하락을 멈추는 건, 전세가격에 근접했기 때문

인기가 좋은 아파트일 경우 전세가율이 60~70%대에 이르면 매수자들이 서서히 거래를 시작하므로 이 시점에서 하락이 멈춘다.

다소 인기가 없는 나 홀로 아파트나 입지가 좋지 않은 구축 아파트일 경우 전세가율이 80%에 육박하거나 넘을 때까지 계속 하락할 수 있다.

 

부동산 가격의 하락 안정기에는 분양을 시작한 현장에 아파트 분양이 완판 되기도 하고, 거래가 빨리 붙는 지역일 경우엔 프리미엄이 형성되기도 한다.

 

 

 

5. 하락 안정기에서 현명항 투자자를 위한 팁

 

부동산 하락안정기에 아파트를 정리하지 못하고 보유하고 있는 투자자의 경우 -> 매도하지 말고 버티어야 한다.

하락 안정기에 처음으로 부동산 투자에 나서는 사람이라면,

부동산 가격이 거의 바닥상태이긴 하나 정확히 언제 투자에 나서야 할지 고민인데, 중요한 것은 대상 물건을 신중히 선택하는 것

갭투자를 하기에는 조금 이른 시기임

어느 정도 자금이 있는 투자자라면 분양권에 투자하는 것도 한 방법임, 단 미분양이 발생한 분양권 보다 지금 막 분양을 시작하는 현장의 분양권을 매입하는 것을 추천.

 

내 집 마련을 위해 아파트 매수를 고민하는 사람이라면, 조금 빨리 움직여야 함.

이 시기에 집을 마련하지 않으면 전세를 한 바퀴 더 돌아야 하는데, 다음 만기가 돌아오는 시점이 되면, 부동산이 이미 상승을 시작했을 가능성이 크다. 

 

 

 

 

 

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