아파트사이클 : 폭등기 특징 쉽고 빠르게 알아보기

 

이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다.

 

정부는 시장이 과열되는 것을 막기 위해 부동산 상승장에서 강력한 규제를 펼치지만, 이에 자시 충격을 받아 하락하는 듯 보였던 시장은 마침내 규제를 이기고 다시 상승합니다. 주목할 것은 이때의 상승이 폭등으로 이어진다는 것입니다.

 

부동산 사이클

 

정책의 부작용

부동산 가격이 폭등하는 가장 근본적인 원인은 대중심리에 있습니다.

인간의 본성인 '손실 회피 편향' 때문에 아파트를 보유한 이들은 가격이 꼭대기일 때 팔고 싶어 합니다. 

정부의 정책이 나와도 최대한 아파트를 보유하는 쪽으로 마음을 굳힙니다.

정부의 규제로 인해 예상치 못한 손해가 발생한다고 생각하지 때문이죠. 

 

 

매도물량과 매수 세력을 비교해 봅시다. 

폭등 상황이 오면 일단 매도 물량이 크게 줄어듭니다.

1000세대 규모의 아파트일 경우 평소엔 최소 50채에서 많게는 100채 정도의 매물이 시장에 나와 있는데, 시장이 폭등하면 10채 미만으로 줄어들어 버립니다. 그것도 10채가 모두 팔려야 가격이 오르는게 아니라, 하나가 거래되면 나머지 매물의 호가가 크게 올라버리죠. 

이는 부동산이 주식처럼 초 단위로 거래되는게 아니라 긴 시간에 거쳐서 하나씩 거래되지 때문에, 하나가 거래된 이후 시장 분위기에 따라 나머지 매물의 가겨을 조정할 시간이 충반해서 벌어지는 일입니다. 이렇데 되면,

매수 세력이 그렇게 많지 않아도 가격이 폭등할 수 있습니다. 실제로 부동산 가격이 폭등한 지역의 부동산이 어떻게 거래되는지 자세히 들여다보면, 거래는 몇 건 안되는데 가겨이 하루에도 몇천만 원씩 오르는 걸 볼 수 있습니다.

 

대한민국 지역 순환 장세

부동산 시장이 폭등할 때, 서울 및 수도권 시장 전체가 비슷한 시간에 똑같이 가격이 오르는 건 아닙니다. 지역에 따라 시차를 두며 움직이죠. 어느 지역이든 그 지역 사람들이 가장 관심을 두고 선호하는 동네가 있습니다. 서울에서는 강남이 그렇습니다. 이런 곳은 '대장 지역'이라고 칭합니다. 이들은 시장이 변할 때 항상 가장 먼저 움직입니다. 매수도 여기서부터 일어납니다. 그러면서 점점 이 지역과 주변의 매물이 줄어들죠. 강남이 올랐으니 가까운 우리 동네의 부동산 가격도 오를 거란 기대가 확산되면서, 매도자들이 내놓은 매물을 거둬들이는 겁니다. 이로 인해 매물이 확 줄어든면 매수세가 조금만 붙어도 가격이 크게 오르는 현상이 나타납니다. 그렇게 되면, 대중의 관심이 아직은 크게 오르지 않은, 인접 지역으로 퍼져나가죠. 

 

하지만 폭등이 일어나기 전 정부가 내놓은 규제 때문에 메수세는 크게 약해져 있는 상황입니다.

매수세가 약할 경우 그동안 크게 오른 아파트의 가격은 다소 부담스럽게 느껴집니다. 그러니 부동산 가격이 상승을 거듭하던 상승장에서처럼 전방위적인 매수 상황은 벌어지기 힘듭니다. 따라서 매수 세 역은 한 곳으로 집중되고 그 외 지역엔 관망 장세가 펼쳐지는 것이죠. 

매도 매물이 먼저 줄어들어야 그 지역으로 매수 세력이 움직입니다. 이는 한 무리의 매수 세력이 한 지역을 매수하고, 그다음 지역을 매수하고, 또 그다음 지역을 매수하는 식으로 옮겨 다니는 것처럼 보이기도 합니다.

 

부동산 가격 폭등은 서울 및 수도권 전역으로 지역을 옮겨가며 발생하고, 이미 폭등한 지역은 다시 매수와 매도 세력이 팽팽하게 붙어 누가 이기나 힘겨루기를 하는 지루한 정체 구간으로 이어집니다. 이때 이미 부동산 가격이 오를 만큼 오르고 난 뒤에 매도하려고 하면 잘 팔리지 않는데 몇 가지 이유가 있습니다.

 

1. 누가 보기에도 가격이 비싸기 때문입니다.
2. 시장 분위기가 가라앉기 때문입니다.
3. 집을 매수하려는 사람이 거의 없습니다.

 

 

무분별한 투자자

부동산 폭등장에 반드시 나타나는 사람들이 있습니다. 지금까지는 철저하게 부동산을 외면해 오던 이들이죠.

그런데 부동산 가격이 폭등하기 시작하면 이들은 뭐라도 사기 위해 안달하면서 여기저기를 기웃거립니다. 

 

효과 없는 추가 규제

강력한 규제 이후 시장이 다시 움직이면서 가격이 폭등하면, 정부는 어쩔 수 없이 또 다른 규제 정책을 내놓습니다. 시장의 안정을 위해서라도, 아니면 지금까지 취해 온 입장 때문에라도 지속적인 규제를 가할 수밖에 없습니다. 이러한 상황에서 나오는 추가 규제는 사실상 시장에서 별 영향력이 없습니다. 시장 역시 규제에 대한 내정이 생겼으니까요. 부동산 상승장에서 처음 나왔던 강력한 규제에 대한 반응과는 다른 양상을 보인다는 특징이죠.

 

 

폭등 뒤에 벌어지는 일

시장에 과열 양상이 일어나면서 본래 그 물건이 내재적으로 지니고 있는 적정 가치를 넘어서까지 가격이 치솟을 때, 이를 폭등이라 합니다. 어떤 물건의 가격이 일정 기간 지속해서 상승하면 필연적으로 나타납니다. 

 

이렇게 폭등한 가격은 거품이 터질 만한 요인이 발생하거나 아니면 사람들의 마음에 더 이상 구매 욕구가 생기지 않는 시점이 되면, 사연스럽게 내려갑니다. 우리나라 부동산 시장에서는 미분양이 이러한 거품을 터뜨리는 역할을 담당하죠. 미분양이 발생하면 그동안 앞다퉈 부동산을 매수하려던 사람들이 그 이유를 상실하니까요. 매수 세력이 점점 약해지만 상황이 전환되어 부동산을 매도하려는 사람들의 마음이 급해지는 시장이 됩니다. 그러면서 다음 사이클인 하락장으로 연결되는 것입니다.

 

 

현명한 투자자를 위한 팁

 

오를 때 팔아라.

누누이 강조하지만, 폭등이 완성되고 나면 부동산을 매도하는 것이 어렵습니다.

 

 

사이클이 반대인 지역을 공략하라

우리나라 부동산 시장은 부분 시장입니다. 서울 및 수도권 시장이 폭등 상황일 때 지방의 몇몇 도시는 사이클상 바닥을 찍고 이제 막 상승을 준비하는 상황일 수 있습니다. 지금까지 설명한 부동산 사이클을 제대로 이해했다면, 선택은 달라져야 합니다. 서울 및 수도권 폭등장에서 보유한 부동산의 가격이 더 오르길 기대하면서 꼭대기에 매도하고자 남은 위험을 감수할 것이 아니라, 안전하게 매도한 뒤 아직 바닥권에 있는 지방 부동산을 매수해서 보유하는 게 현명합니다.

 

 

 

 

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