아파트사이클 : 하락기 원인 및 특징 쉽고 빠르게 알아보기

이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성되었습니다.

 

현재 시장과 비교해가면서 읽어보시면 도움이 될 것 같습니다.

 

 

부동산 사이클

 

하락 전환을 위한 여건

상승을 거듭하면 부동산 시장이 하락세로 전환하려면, 반드시 그에 맞는 여건이 조성돼야 한다.

하락할 여건이 조성되지 않은 상황에서 시장에 하락 요인이 발생하면, 잠시 충격을 받을 순 있어도 하락세로 완전히 전환하지는 않는다.

 

1. 초과 공급
2. 부담스러운 가격
3. 무분별한 투자자
4. 낮은 전세가율

우리나라 부동산 시장은 부분시장으로 서울 및 수도권, 지방시장으로 나뉘고, 

소형과 대형으로 나뉘어 시장에 따라 다른 양상으로 흘러간다.

다라서 전국의 모든 지역을 통합해 통계를 내면, 앞으로의 시장 상황을 분석할 때 오류가 생길 수 있다.

 

무분별한 투자자들의 진입이 왜 부동산 상승장을 하락세로 전환시키는 계기가 될까요?

지속적인 부동산 상승장에서 대중심리는 '부동산 가격은 계속 올라갈 것'이라는 믿음으로 바뀝니다.

따라서 이미 부동산을 보유한 이들은 매도를 꺼리죠. 

기존 아파트에서 매물이 잘 나오지 않는다는 것 입니다.

부동산 가격이 하락세로 전환하려면 시세보다 저렴한 매물이 나오고 이것이 팔리고 다시 더 저렴하게 나오는 과정이 반복돼야 하는데, 자금력이 있고 계획과 전략이 있는 투자자들은 상황이 어려워져도 웬만해서는 안정적인 수익률이 보장되는 아파트를 매물로 내놓으려고 하지 않습니다.

 

단, 무분별한 투자자는 어려운 상황이 닥치면 버티기가 힘들어 집니다. 

리스크를 대비해 자금 계획을 세워놓은 것도 아니고, 아파트 가격이 계속 오르리라는 확신도 없습니다.

그러니 예상치 못하게 반전된 시장에 가장 먼저 급매물을 내놓은 사람이 바로 준비되지 않은 투자자입니다.

 

상승과 하락

 

하락장을 탄생시킬 뇌관

 

매물이 많다고 꼭 가격이 하락하는 건 아니다.

시세보다 싼 가격에 나온 매물이 지속해서 나오려면 매도자가 시장에 대한 공포심에 휩싸이거나,

반드시 급하게 팔아야만 하는 상황이 생겨야 한다. 

이미 사람들은 부동산이 주식처럼 환금성이 좋은 상품은 아니라는 것을 알고 있습니다.

따라서 부동산 보유자들은 시장 분위기를 살펴보면서 좋은 가격에 매도하는 게 녹록치 않을 땐, 임대를 놓던지 아니면 직접 들어가 살든지 하면서 대안을 마련합니다. 그래서 급하지 않은 것이죠.

 

그러나 분양은 다릅니다. 반드시 팔아야만 하는 물건입니다. 

입주물량이 그저 많다고 해서 시장에 부정적인 영향을 미치는 것은 아니며, 

중요한 것은 프리미엄인데, 그중 프리미엄이 붙지 않은 입주물량이 문제입니다.

 

부동산 가격이 상승하는 지역에서 언제 하락세로 전환될지 알려면 '미분양'이 증가하는 시점을 주의 깊게 살펴봐야 한다.

물론 미분양이 처음 생긴 시점이 중요한 게 아니라, 미분양이 다른 현장까지 확산되고 적체되는 과정이 필요합니다.

 

하락장에서 나타나는 현상

 

1. 매매가격과 전세가격 동반 하락
2. 소형과 대형 아파트의 다른 하락률
3. 신규공급 축소
4. 미분양 증가
5. 매수자 우위 시장
6. 정부의 정책

현명한 투자자라면 반드시 주변 신규 아파트의 입주 동향을 파악하여 자신이 보유하고 있는 아파트에 역전세난이 발생할 가능성이 있는지도 따져봐야 합니다.

 

부동산 하락

 

현명한 투자자를 위한 팁

우리나라 부동산 시장은 부분 시장으로 나뉘어 있다.

서울 및 수도권 시장과 지방 시장으로 나뉘어 시장별로 다른 사이클을 보인다.

만약 여러 가지 신호로 판단해 보건대 서울의 부동산 시장이 하락장으로 접어든 것 같다면, 투자자는 본격적인 하락장으로 치닫기 전에, 웬만하면 투자 물건을 정리해야한다.

그렇게 투자 물건을 매도해서 얻은 현금으로 서울 시장과 반대 사이클을 그리고 있는 지방의 도시에 투자하는 것이 현명하다.

이를 통해 리스크를 최소화하고 수익을 최대화 할 수 있다.

 

하락기

 

 

 

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