아파트사이클 : 상승기 특징 쉽고 빠르게 알아보기

이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다.

 

부동산 시장이 하락과 하락 안정기를 거치고 나면, 자연스럽게 상승을 위한 몇 가지 여건이 조성됩니다.

 

 

부동산 사이클

 

 

상승을 위한 여건들

 

1. 신규 공급물량이 부족해진다.
2. 그동안 적체되어 있던 미분양이 점차 해소된다.
3. 아파트의 전세가격이 상승한다.
4. 분양가격도 낮게 책정된다.

 

지역 부동산이 대세 상승장으로 이어지기 위해서는 반드시 전세가격이 밑에서 매매가격을 밀어 올려주는 작용을 해야 한다.

 

 

상승 전환의 키. 전세

부동산 시장이 하락 안정기를 지나 상승으로 전환되고 상승장이 이어지려면, 반드시 대중심리가 모여야 한다.

인기 있는 아파트는 전세가율이 60~70%가 되면 거래가 시작되며 이 영향을 받아 한두건 매매가 성사되면, 바로 호가 매물의 시세가 조금씩 변한다. 그리고 전세도 조금씩 상승, 매매가격 상승으로 계속 이어진다.

 

이 상황이면 전세난이 시작되는데, 전세 매물이 워낙 귀하다 보니 전세가격이 상승하는데, 인기가 없는 아파트의 경우 전세가율이 85~90%까지 육박할 때까지 매매 가격이 전혀 움직이지 않는다. 그렇지만 이런 아파트도 전세가 귀하다 보니 전세가격이 거래가 없이도 매매가격을 위로 밀쳐내면서 상승하게 된다.

 

 

 

상승기에 일어나는 일

 

• 시작되는 전세난
• 분양 완판 및 대형으로 인기 전환
• 분양 프리미엄 발생
• 갭 투자 성행
• 정부의 규제 시작

상승장으로 처음 돌아선 후 분양을 시작한 아파트는 여러 면에서 좋은 경우가 많다.

입지도 좋고 처음 분양이라서 분양가도 저렴하다.

 

상승장 초기 분양하는 아파트는 자연스럽게 프리미엄이 형성되고, 그 영향으로 그다음 현장의 분양가격은 더 높게 책정된다. 이렇게 형성된 프리미엄이 분양권 투기 열풍을 조장한다. 부동산 하락장에서 상승으로 막 돌아선 시기에는 특별한 규제가 거의 없으므로, 분양권의 경우 대개 계약금 10%만 있어도 매수가 가능합니다. 따라서 이 시기엔 분양권이 부담은 없고 수익이 높은 투자처가 되므로 투기로 진화하는 것이다.

 

 

현명한 투자자를 위한 팁

 

• 어떤 물건이든 괜찮다.
• 투기 열풍이 불면 갭 투자 물건을 매도하라.

전세난이 시작되면 인기 없는 아파트도 전세가율이 치솟고 거래가 없어도 가벼운 이 올라가는 상황이 만들어진다고 했습니다. 이러한 이유로 이 시점에는 나 홀로 아파트든 세대수가 적은 주상복합이든 빌라든 거의 모든 주택의 매매가격이 전세가격에 밀려 올라갑니다. 이때는 가진 자금에 맞는 적당한 물건을 선정해 하루라도 빨리 매수하는 게 현명합니다. 무엇을 살까, 어떤 것이 오늘까 고민하는 동안 훌쩍 뛰어오른 매매가격을 보게 될 테니까요. 싸게 매수하려고 노력하는 합리적인 행위가 오히려 투자를 망치는 비합리적 행동이 될 수 있음을 명심하세요. 그렇기 때문에 하락기에 투자할 아파트를 미리 발굴해 놓는 것이 중요합니다.

 

갭 투자로 매수한 물건은 전세가율이 높은 아파트입니다. 전세가율이 높다는 건 인기가 없다는 뜻이기도 하죠. 이런 물건은 반드시 전세가격에 의해서 매매가격이 밀려 올라갑니다. 이는 전세가격이 올라가지 않으면 더 이상의 가격 상승을 기대하기 어렵다는 말이기도 합니다. 갭 투자가 활성화되면 부동산 전세 시장이 어떻게 될까요? 앞서 말했듯, 갭 투자는 전세 공급에 해당하므로 전세 매물이 시장에 많이 나오면서 점차 안정화됩니다. 전세 시장이 안정화된다는 건, 바로 갭 투자 물건의 성장 동력이 약해진다는 의미입니다. 해당 물건의 가격 상승을 더는 기대하지 어렵다는 것이죠.

 

명심하세요. 전세가율이 높은 갭 투자 물건의 생명은 전세난과 관련이 있습니다.

전세난이 끝나면 이 물건의 생명도 끝납니다.

 

 

 

 

 

 

 

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