전국 분석 시리즈[1]: 대구⭐ 아파트 미분양 입주 물량 매매가 전세가 분석

새로운 시리즈를 시작해 보도록 하겠습니다. 흔히 우리나라 부동산 시장은

서울/수도권과 지방으로 나뉘고 각자의 사이클로 움직인다고 합니다.

아파트 사이클 관련해서는 아래글을 참고해 주세요.

그런데 최근에는 상승과 하락이 전국적으로 거의 동시 다발적 상승과 하락도 동시에 진행되었는데요.

마치 사이클이 동일한 것처럼 느껴집니다.

이것은 코로나 유동성의 특수한 상황과 금리의 급격한 인상이 초래한 특별한 케이스인데요.

각 지역의 매매지수가 어떻게 움직이는지 확인해 보도록 하겠습니다.

우선 대구광역시부터 확인해 보겠습니다.

 

 

 

 

부동산 아파트 사이클 4단계 총 정리 알기 쉽게 투자 팁 정리

 

 

매매 지수 VS 미분양/입주물량

해당 지역의 부동산이 오를지 내릴 리 판단하는 기준은 여러 가지가 있을 수 있는데요.

그중 가장 밀접한 관련성이 있는 것은 바로 아래 2가지라고 할 수 있습니다.

 

1. 미분양 추세
2. 미래 입주물량 추이

그래서 여기저기 책을 보거나 강의를 들으면 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

 

• 미분양이 많아지는 추세 ->  매매 지수 하락
• 미분양이 적어지는 추세 -> 매매 지수 상승

그런데 과연 정말 모든 지역에서 동일한 움직임을 보일까요?

저게 정말 맞다면 매수, 매도 타이밍에 절대적인 영향을 준다고 할 수 있는데요.

정말 그런지 각 지역을 확인해 보고 싶네요.

 

 

직접 그려보는 대구의 매매지수와 미분양 그래프 ✍️

 

KB 부동산에서 구할 수 있는 데이터를 가지고 직접 대구의 매매지수와 미분양과의 관계 그래프를 그려보도록 하겠습니다.

실제로 아래와 같이 그래프가 나왔습니다. 

 

 

대구 매매지수 미분양 그래프

 

아래 첨부파일로 엑셀 데이터도 아래 첨부하오니 관심 있으신 분은 참고 부탁 드리겠습니다.

 

 

대구_매매_미분양_그래프.xlsx

0.34MB

 

대구의 미분양과 매매지수 상관관계 분석 🔍

데이터 분석 기법의 하나로 상관관계 분석이라는 것이 있습니다.

두 데이터가 얼마나 연관성이 있는지 확인하는 방법 중 하나인데요.

나무위키에 아래와 같이 나와 있고,

간단하게 절댓값이 0.5 이상이면 상관관계가 많다는 것을 뜻합니다.

 

나무위키 : 상관관계

 

대구의 미분양과 매매지수의 상관관계를 확인해 보면,

아래와 같이 약 -0.7이 나옵니다.

마이너스의 의미는 매매지수와 미분양이 서로 반비례한다는 것이고,

절댓값이 0.7 이상이기 때문에 강력한 상관관계가 있다는 것입니다.

대구 미분양 매매지수 상관관계

 

상관관계 수치로만 보면 대구의 경우,

미분양이 높으면 매매지수가 낮고,

미분양이 낮으면 매매지수가 높다라는 관계가 사실인 것입니다.

 

 

미분양과 매매지수 분석 😎🔍

그러면 그래프를 좀 더 분석해 보도록 하겠습니다.

오직 미분양 수치와 매매지수의 상관관계를 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 미분양이 급격히 증가 --> 매매지수 소폭 감소
2. 미분양 감소 ---> 매매지수 급격히 증가
3. 미분양 살짝 증가 --> 매매지수 살짝 감소
4. 미분양 낮은 수치 유지 -> 매매지수 살짝 증가
5. 코로나 유동성, 매수 심리 증가로 폭등
6. 최근 미분양 증가 --> 매매지수 하락

 

 

실제로 확인해 보니 앞에서 확인해 본 이론과 맞아떨어진다는 것을 확인할 수 있습니다.

미분양 감소/증가 추세, 수치만 보고는 매매지수가 얼마나 증가, 하락할지까지는 상관관계가 없어 보입니다.

다만, 미분양이 감소 추세로 들어섰을 경우 매매를 하면 최소 손해보지는 않는 투자가 될 것인 맞는 것 같습니다.

 

 

부동산 지인의 멀티차트로 손쉽게 확인하기 📊📉

그런데 매번 이렇게 엑셀 데이터로 그래프를 모든 지역에 대해서 그리기는 힘든데요.

그래서 간편하게 부동산 지인의 멀티차트 기능으로 확인할 수 있는 방법을 소개해 드리고,

실제로 위 결과와 어떤지 확인해 보도록 하겠습니다.

 

부동산 지인의 "지역분석"메뉴에 들어갑니다.

 

부동산 지인 지역분석

 

여기서 지역을 선택하고,

 

 

아래와 같이 멀티차트를 설정합니다.

시장강도/시세는 기본값으로 되어 있을 테고,

미분양과, 수요/입주도 활성화해 줍니다.

 

추가로 아래와 같은 그래프도 같이 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

시장강도/시세, 수요/입주, 미분양을 선택했으면 아래와 같은 그래프를 볼 수 있습니다.

앞서 직접 그린 그래프와 같이 한 화면에 볼 수 없는 단점은 있지만,

손쉽게 그래프를 확인 가능합니다.

추가로 여러 가지 데이터를 추가/삭제해서 볼 수 있어서 좋은 것 같습니다.

 

대구 멀티차트

그래프 내용이 많기 때문에 맨 아래를 보면서 어떤 그래프인지 잘 확인을 해야 합니다.

해당 내용을 클릭하면 해당내용이 없어졌다 나왔다 하기 때문에 시각적으로 확인하기 용이합니다.

 

아래와 같이 시장강도 삭제를 하면 좀 더 심플하게 볼 수 있어요.

 

시장강도 삭제

 

 

멀티차트도 대구 분석 👍😎

앞서 확인한 그래프와 같이 부동산 지인의 멀티차트도 분석해 보도록 하겠습니다.

이번에는 수요/입주 그래프도 같이 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 미분양 감소 --> 매매지수 증가
2. 미분양 감소 & 입주물량 증가 --> 매매지수 감소
3. 미분양 줄어듦/유지&입주물량 감소 --> 매매지수 증가
4. 코로나 유동성&금리하락으로 매매지수 급등
5. 미분양 증가&입주 물량 증가 --> 매매지수 감소

 

 

 

생각보다 미분양 수치와 매매지수의 상관관계가 높은 것을 확인할 수 있었습니다.

앞으로 다른 지역도 동일하게 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

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