반응형 전체 글29 아파트사이클 : 폭등기 특징 쉽고 빠르게 알아보기 이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다. 정부는 시장이 과열되는 것을 막기 위해 부동산 상승장에서 강력한 규제를 펼치지만, 이에 자시 충격을 받아 하락하는 듯 보였던 시장은 마침내 규제를 이기고 다시 상승합니다. 주목할 것은 이때의 상승이 폭등으로 이어진다는 것입니다. 정책의 부작용 부동산 가격이 폭등하는 가장 근본적인 원인은 대중심리에 있습니다. 인간의 본성인 '손실 회피 편향' 때문에 아파트를 보유한 이들은 가격이 꼭대기일 때 팔고 싶어 합니다. 정부의 정책이 나와도 최대한 아파트를 보유하는 쪽으로 마음을 굳힙니다. 정부의 규제로 인해 예상치 못한 손해가 발생한다고 생각하지 때문이죠. 매도물량과 매수 세력을 비교해 봅시다. 폭등 상황이 오면 일단 매도 물량이 크게.. 2023. 2. 4. 아파트사이클 : 속기 쉬운 상승 조정기 특징 쉽고 빠르게 알아보기 이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다. 부동산 상승 열기가 이어지던 시장은 2018년 9.13 대책이 나온 뒤 급속도로 위축됐습니다. 이때 나온 정책들은 사상 초유의 강력한 대책이었죠. 대출규제가 핵심이었는데, 규제지역 내에서 유주택자의 담보대출이 아예 금지되었고, 실거주 목적 외 고가주택(공기가격 9억 원 초과) 주택감보대출도 막혔습니다. 2 주택자 이상은 전세자금 대출을 위한 공적 보증(HUG)도 제한됐고요. 그 외 종부세 인상, 장기 보유 특별공제 요건 강화, 일시적 1 가구 2 주책 허용 기간 단축, 임대 사업자 혜택 축소, 주택임대사업자에 대한 대출규제 강화, 분양 규제 강화까지, 초강수를 둔 셈이었습니다. 지금까지 부동산 시장이 과열될 때마다 역대 정부가.. 2023. 2. 4. 아파트사이클 : 상승기 특징 쉽고 빠르게 알아보기 이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성된 글입니다. 부동산 시장이 하락과 하락 안정기를 거치고 나면, 자연스럽게 상승을 위한 몇 가지 여건이 조성됩니다. 상승을 위한 여건들 신규 공급물량이 부족해진다. 그동안 적체되어 있던 미분양이 점차 해소된다. 아파트의 전세가격이 상승한다. 분양가격도 낮게 책정된다. 지역 부동산이 대세 상승장으로 이어지기 위해서는 반드시 전세가격이 밑에서 매매가격을 밀어 올려주는 작용을 해야 한다. 상승 전환의 키. 전세 부동산 시장이 하락 안정기를 지나 상승으로 전환되고 상승장이 이어지려면, 반드시 대중심리가 모여야 한다. 인기 있는 아파트는 전세가율이 60~70%가 되면 거래가 시작되며 이 영향을 받아 한두건 매매가 성사되면, 바로 호가 매물의 시세가 .. 2023. 2. 3. 아파트사이클 : 하락 안정기 특징 쉽고 빠르게 알아보기 이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성되었습니다. 이번에는 하락기를 거쳐서 하락안정기에서 벌어지는 현상에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 하락 안정기에서는 본격적인 부동산 투자의 타이밍이 시작되는 시기이므로 매우 중요한 사이클 중 하나입니다. 결론부터 얘기하면, 실거주 아파트를 찾는 분에게는 내 집 마련의 타이밍이다. 갭투자를 하기에는 아직 시기 상조 캡투자보다는 분양을 막 시작한 아파트 분양권 투자를 추천 기존 아파트 보유 중이시면 팔지 말고 계속 버티어야 한다. 1. 전세 시장에서 일어나는 일 부동산이 하락을 거듭하는 막바지에는 아파트의 전세가격이 상승합니다. 즉, 전가세율이 상승합니다. 전세 시장의 특징 전세 시장은 실수요 시장이다. 그러나, 때로는 가수요 시장이기도 하다... 2023. 2. 3. 쉽게 풀어 설명한 1.3 부동산 정책 양도세 취득세 변화 부동산 투자를 위해서는 정부 정책의 파악도 매우 중요한데요. 이번에는 2023년 1월 3일에 발표된 1.3 부동산 정책에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 기사 중에 쉽게 작성된 내용이 있어서 이를 바탕으로 좀 더 쉽게 설명해 드리도록 하겠습니다. 참고한 기사는 아래 입니다. "서울도 갭투자 가능…2년 안 살아도 12억 집 양도세 0원" 주택시장 경착륙을 막기 위한 정부의 규제 완화 속도가 가파릅니다. 새 정부 출범 1년도 안 돼 문재인 정부 때 도입된 부동산 규제를 거의 모두 걷어냈다는 평가가 나올 정도입니다. www.hankookilbo.com 1.3 부동산 정책 : 규제 완화 1.3 부동산 정책은 최근 집값 하락을 염두에 둔 집 값 "경착륙"을 방지하기 위한 부동산 규제를 해재하는 정책입니다. "경착륙.. 2023. 2. 2. 아파트사이클 : 하락기 원인 및 특징 쉽고 빠르게 알아보기 이 글을 이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'를 참고하여 작성되었습니다. 현재 시장과 비교해가면서 읽어보시면 도움이 될 것 같습니다. 하락 전환을 위한 여건 상승을 거듭하면 부동산 시장이 하락세로 전환하려면, 반드시 그에 맞는 여건이 조성돼야 한다. 하락할 여건이 조성되지 않은 상황에서 시장에 하락 요인이 발생하면, 잠시 충격을 받을 순 있어도 하락세로 완전히 전환하지는 않는다. 초과 공급 부담스러운 가격 무분별한 투자자 낮은 전세가율 우리나라 부동산 시장은 부분시장으로 서울 및 수도권, 지방시장으로 나뉘고, 소형과 대형으로 나뉘어 시장에 따라 다른 양상으로 흘러간다. 다라서 전국의 모든 지역을 통합해 통계를 내면, 앞으로의 시장 상황을 분석할 때 오류가 생길 수 있다. 무분별한 투자자들의 진입이 왜.. 2023. 2. 2. 미분양 아파트 찾는 방법 미분양 아파트 분양권 상황 아래 글에서 미분양 아파트 최신 자료 확인하는 방법에 대해서 알아보았는데요. 그렇다면 실제 어떤 아파트가 미분양 상태인지 알 수 있는 방법이 있는지 궁금해졌습니다. 좀 더 확인해 보니, 생각보다 간단하게 전국 미분양 아파트를 조회할 수 있는 방법이 있어서 소개해드리도록 하겠습니다. 서울 경기 인천 대구 부동산 미분양 아파트 최신 데이터 조회 방법 부동산 사이클에 큰 영향을 주는 요소 중 하나가 바로 미분양입니다. 따라서 부동산 사이클을 확인하기 위해서는 아파트 미분양 수가 어떻게 변화하고 있는지 파악하는 게 중요한데요. 이 글에 bunojun.com 부동산 지인의 미분양 자료 "부동산 지인"을 이용해서도 미분양 상황을 확인할 수 있는데요. 아래 메뉴를 통해서 확인이 가능합니다. 아래와 같이 지역별 검색이.. 2023. 2. 2. 부동산 투자를 위한 아파트 매매지수 알아보기 앞전에 주택 구입 부담지수와 소득대비 주택 가격을 알아보았는데요.(아래 링크 참고) 부동산 현재 상황 분석에 가장 기초가 되는 매매지수를 아시나요? 요즘에는 각종 어플을 이용해서 간단히 그래프로 확인이 가능한데요. 이 매매지수가 무엇인지, 데이터를 다운로드하는 방법과 데이터를 이용해서 실제 그래프를 그려보도록 하겠습니다. 매매지수만 알면 현재 상황을 파악하는데 도움이 됩니다. 내집마련에 도움이 되는 주택구입부담지수! 쉽고 빠르게 알아보기 언제 내 집마련을 하거나 부동산 투자를 해야 하는 시점인지 알 수 있을까요? 대표적인 수치 중의 하나로 주택구입부담지수가 있습니다. 내 집마련과 부동산 투자를 위해 알아야 하는 주택구입 bunojun.com 내집마련 최적의 시기를 알 수 있는 소득 대비 주택가격(PIR).. 2023. 1. 31. 서울 경기 인천 대구 부동산 미분양 아파트 최신 데이터 조회 방법 부동산 사이클에 큰 영향을 주는 요소 중 하나가 바로 미분양입니다. 따라서 부동산 사이클을 확인하기 위해서는 아파트 미분양 수가 어떻게 변화하고 있는지 파악하는 게 중요한데요. 이 글에서는 아파트 미분양을 확인할 수 있는 여러 방법에 대해서 확인해 보겠습니다. 그리고 보통 아파트 미분양 데이터는 현재 시점으로 2개월 전 데이터 밖에 확인을 못하는데요. 조금이라도 더 빨리 미분양 상황을 알 수 있는 방법에 대해서도 알아보도록 하겠으니 끝까지 꼭 지켜봐 주세요. 아파트 미분양 확인 방법 아파트 미분양은 매우 다양한 곳에서 확인이 가능합니다. 대표적으로 아래 5가지에서 확인이 가능한데요. 뒤에서 좀 더 자세한 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 국토교통부 통계누리 KB부동산 아실 호갱노노 각 지자체별 자료 .. 2023. 1. 30. 부동산 투자 기본 부동산 시장심리! 쉽고 빠르게 알아보기 "아파트는 사이클이다"를 읽어보면 부동산에서 가장 중요한 것은 "심리"라고 하였습니다. 그렇다면 부동산 심리를 알 수 있는 방법에는 어떠한 것들이 있을까요? KB부동산 사이트를 보면 부동산 시장심리를 확인할 수 있어서 이것이 무엇인지 어떻게 측정되는지, 실제 자료를 바탕으로 알아보도록 하겠습니다. 전국 매수 우위 지수 KB부동산 통계를 들어가면 아래와 같이 부동산 시장심리를 확인할 수 있는 곳이 있으며, 아래와 같이 매매, 전세를 확인할 수 있고 월간, 주간데이터를 확인할 수 있습니다. 또한 매수우위 지수, 매매 거래 활발 지수, 매매 가격 전망 지수를 각각 알아볼 수 있습니다. 거래 종류에 따라 알아보기 가능 매매 전세 아래 지수를 확인 가능 매수 우위 지수 매매 거래 활발 지수 매매 가격 전망 지수 .. 2023. 1. 29. 아파트사이클 핵심 정리 "아파트 투자는 사이클이다"의 맨 마지막에 있는 정리내용을 공부차원에서 정리하였습니다. 아파트사이클 5단계 하락 상승초기 상승 조정 폭등 부동산 가격 변화 4요소 심리 전세가 분양 정부 정책 금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인 부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소 세금, 정책적 대출 제한 상승장에는 세금 중과, 대출 규제 정책 발표(매매 억제) 하락장에는 세금 감면, 대출 구제 완화 발표(매매 장려) 하락의 시그널 신규 분양가 높게 책정 -> 미계약 -> 미분양 -> 입주 후 미분양 상승의 시그널 신규 공급 물량 부족 -> 미분양 해소 -> 전세가 상승 -> 신규 분양가 낮게 책정 투기시장의 꼭지에 나타나는 현상 - 매도 타이밍 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다. 투자자는 가격 상승 부담으로.. 2023. 1. 28. 도서 아파트 투자는 사이클이다 정리 부동산으로 노후 준비하자. 아파트 투자는 사이클이다를 읽었습니다. 이대로만 따라하면 돈을 읽지않고 노후 준비가 가능할 것 같았습니다. 책을 2번읽고 정리하는 차원으로 글을 써봅니다. 아파트 투자는 사이클이다를 밑줄 친 부분 곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라사거 아니다. 뭔가를 확실하게 안다는 착각 때문이다 - 마크 트웨인 친전해라. 당신이 만다는 모든 사람이 지금 힘겨운 싸움을 하고 있기 때문이다. - 이안 맥라렌 자본주의의 세계에서는 대중과 달리 먼저 바다에 뛰어드는 사람이 기회를 얻고 부자가 된다. 부동산이 상승과 하락을 오가며 십년, 이십 년 단위로 돌아보면 꾸준히 우상향하는 게 맞지만, 하락할 때의 금융비용이나 기회비용을 버틸 능력이 없는 서민에게 '부동산은 끝없이 우상향하니 사서 버텨라'는 말은 .. 2023. 1. 28. 내집마련 최적의 시기를 알 수 있는 소득 대비 주택가격(PIR) 알아보기 부동산 투자나 내 집 마련의 최적시기를 판단하기 위해서는 무엇을 알아봐야 할까요? 각각의 아파트 물건에 대한 확인도 필요하지만 부동산 전체시장을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 부동산 투자나 내 집 마련의 최적시기를 판단에 좋은 소득대비 주택가격(PIR)에 대해서 알아보고, 현재의 상황과 미래에 어떻게 대처를 해야 할지도 알아보도록 하겠습니다. PIR 소득대비 주택가격 이란? PIR의 정의는 아래와 같습니다. PIR의 값이 높으면 소득대비 집값이 높다는 것을 의미합니다. 서울 경기 인천의 PIR 우선 서울의 PIR을 알아보겠습니다. 아래는 2022년 3분기까지의 서울 PIR입니다. 2022년 3분기 서울의 PIR은 14.5입니다. 내 월급을 14.5년 모아야 서울에 평균 가격의 집을 살 수 있다는 얘.. 2023. 1. 19. 내집마련에 도움이 되는 주택구입부담지수! 쉽고 빠르게 알아보기 언제 내 집마련을 하거나 부동산 투자를 해야 하는 시점인지 알 수 있을까요? 대표적인 수치 중의 하나로 주택구입부담지수가 있습니다. 내 집마련과 부동산 투자를 위해 알아야 하는 주택구입부담지수. 주택구입부담지수의 개념, 현재 상황과 활용방법에 대해서 알아보도록 빠르고 알기 쉽게 알아보도록 하겠습니다. 주택구입부담지수란? 주택구입부담지수는 가계 소득과 금리, 주택 가격 등 주택을 구입할 때의 상환 부담을 산정한 지수입니다. 계산식이 있기는 하지만 복잡하니 과감하게 생략하도록 하겠습니다. 주택 구입부담지수의 변수는 아래와 같습니다. 가계 소득(평균) 금리 주택 가격 주택구입부담지수란 중간소득 가구가 만기 20년 원리금균등상환 대출을 받아 해당 지역의 중간가격 주택을 구입할 때 가구 소득의 25% 수준이면 지.. 2023. 1. 18. 이전 1 2 다음 반응형
